早被遗忘的「僵尸房贷」复活 屋主很困扰

房地产专家警告，被认为早不存在的「僵尸房贷」（Zombie Mortgages），正因房地产价格上涨而在全美各地「复活」。

每日邮报报导，在2008年房市崩盘前的几年间，银行推出了高风险的80/20贷款，让数百万美国人可以同时申请两笔房贷。

第一笔贷款涵盖房屋价格的80%，而第二笔贷款，通常用于支付头期款与过户费用，则涵盖余下的20%。这些像搭便车（piggyback）的贷款很受缺乏头期款的首次购屋者欢迎。

当大萧条来临时，数百万屋主因失业而无法支付房屋贷款，导致大规模的违约。银行通常选择收回较大的主贷款，而不是较小的次贷款，因为房屋价值暴跌代表他们不太可能收回资金。

Grayton房贷公司的凯文·莱博维兹（Kevin Leibowitz）表示，许多借款人不是决定不支付房贷，就是无法支付，当房价崩盘时，许多房屋都资不抵债，亦即屋主所欠的贷款高于房屋价值。

因此，贷款机构停止寄送催款通知，许多屋主假定他们的第二份贷款已被免除、调整，甚至在破产时已被豁免。

但现在，由于房屋价值飙升，银行与债权人又重新启动这些被遗忘的贷款，要求偿还多年累积的利息。例如，麻州护士凯伦·麦克唐纳（Karen McDonough）在购买第一座房屋17年后，惊讶地发现自己仍欠著一笔「僵尸房贷」。

麦克唐纳在多次与房贷公司通电话确认后，相信她的「搭便车」房贷已经撤销；然后让她意外的是，房屋拍卖会竟在她家前面的草坪上举行。

麦克唐纳拥有这栋房子已17年，在这里养大两个孩子，并每月支付房贷。但到了2022年，她的房贷第一次调整，每月还款突然增加700元，因为包括了她以为已经不存在的「搭便车」房贷。

原来这笔20%的房贷连同其他600多笔被银行出售给一家债务管理公司，而不是撤销。麦克唐纳成功地与银行解决了问题，并重新回到正常的还款。

银行常将这些债务以极低的利息卖给债务公司，因此停止寄送催款单给借款人，让借款人以为无需担忧这笔债务。

讨债者只是在等待适当的时机。一旦房市在2008年衰退后复苏，房屋价格回升，他们就值得去追讨这些钱，即使这意味有人会失去他们的家。

这些抵押贷款通常会在法拍程序时再次出现，如果债权人真的取消房屋的赎回权（foreclosure），他们就能从多年来的升值中获得庞大回报。

许多屋主确实看见了最坏情况的出现。麦克唐纳发现自己的「僵尸房贷」后，她调整贷款、降低利率，让她再次负担得起；但她很幸运，很多屋主都不确知自己能做什么。

虽然联邦法规允许债务公司来收款，但他们必须寄送月结单给屋主，详细说明增加的费用。但很多情况就像麦克唐纳一样，在「僵尸房贷」再次出现前的几年里，并没有收到任何有关贷款或额外费用的通知。

发现「僵尸房贷」

州的每个县都负责记录与维护公共财产记录，屋主可上网找到；只需寻找自家地址，看是否有第二笔房贷与违约通知。

屋主也可以提出资讯需求书 (RFI)，要求提供有关贷款的具体资讯，包括原始贷款额、未清偿余额、付款历史及任何证明文件，以查明是否有「僵尸贷款」，这有助于确定债务是否合法。

了解自身权利

屋主在面对「僵尸贷款」的额外成本或面对取消抵押品赎回权时，确实有自己的权利。首先，聘请一名房地产律师是明智之举。

根据全国消费者法律中心（National Consumer Law Center）的资料，屋主有许多方法可以反击讨债者。

各州的时效法规各有不同，但屋主或可发现有资格取消第二房贷，因为时间已经过去了。此外，确定讨债者是否违反了公平债务追收惯例法 (Fair Debt Collection Practices Act, FDCPA)，该法禁止不公平或欺骗性的追债行动。

在所在的州，找出待决的取消抵押品赎回权是否有效；如果债务是有效的，有些债权人愿意就所欠的债务进行谈判。