金山屋主平均居住17年 全美大都会中排第4

旧金山纪事报（San Francisco Chronicle）报导，湾区房主的典型居住时间接近20年，是美国主要大都会区中居住时间最长的地区之一。

根据房地产公司Redfin对各县纪录的分析，2024年旧金山都会区房主的住房居住时间中位数为17年。在Redfin有数据的47个最大都市区中，这一中位数并列第四高。

圣荷西（San Jose）都会区房主的中位数更高，为18年；只有一个都会区超过了这一数字： 洛杉矶（Los Angeles）。

Redfin的数据显示，加州这些城市的房主持有房产的时间甚至比十年前更长。2014年，圣荷西房主持有房产的时间中位数为14年，而旧金山房主持有房产的时间中位数为13年；湾区租房者在同一单位居住超过10年的情况也越来越普遍。

在一些城市地区，包括拉斯维加斯（Las Vegas）、凤凰城（Phoenix）和奥兰多（Orlando），房主不仅在不到十年的时间内就卖掉房产，而且卖房速度比2014年还要快。这些地区在疫情期间出现购房潮，因为远程工作者寻求更便宜的住房。Redfin在报告中说，这一趋势后来有所放缓，但这些地区的房屋价格仍然相对低廉，使得房主更容易搬到这些地区或在这些地区内换房。

加州的情况并非如此，那里的房价一直很高；但据Redfin称，该州的房主们之所以能长期居住在那里，主要原因是13号提案（Proposition 13）。1978 年的州法律将房屋的应税价值与最后一次出售的年份挂钩，之后每年的增长幅度非常有限。「纪事报」此前的一项分析显示，在圣塔蒙尼加（Santa Monica）和柏克莱等一些城市，40% 以上的房主在千禧年（millennium）之前就拥有了自己的住房。

研究表明，自13号提案生效以来，房屋周转率急剧下降，由于长期房主搬家会面临房产税大幅上涨的问题，住房专家认为，这项法律加大了房主缩小规模的难度，导致加州住房短缺，尤其是在较富裕、较白的社区；而这还没有考虑到房主在出售昂贵房屋时，需要支付的高额资本利得税。

多年来，加州立法者已经通过一些措施，允许房主在搬家时保留他们的税收优惠，但目前还不清楚其中有多少人是搬到小户型住宅。

Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari在报告中说：「这对试图进入加州声名狼藉的高房价市场的年轻人来说是个问题。紧张的库存只会进一步推高房价，加剧代际之间的购房鸿沟。」

根据Redfin的数据，近三年来抵押贷款（mortgage）利率的升高，也导致加州最昂贵地区的房屋销售枯竭。湾区许多房主的抵押贷款利率低于4%，购买一套七位数的新房意味著每月要多支付数百美元。